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越來越多日本青壯年人口在東京買房,帶動日本房地產

 


日本政府日前發布2016年人口遷移報告,首都圈的人口已經經歷連續二十多年的正成長,其中又以青壯年族群為最大宗。東京都內目前正在建設奧運相關的日本房地產,但物價與人手不足的問題使得成本升高,連帶影響日本房地產的房價,因此,目前日本房地產市場是以中古屋較為火熱,東京都內的日本不動產成交數是節節攀升。 

中古日本房地產正夯,價錢較低也吸引許多年輕族群在東京買房

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日本房地產貸款緊縮

地產專家:東京房地產投資貸款逐漸收緊

【大紀元2017年04月06日訊】(大紀元記者遊沛然日本東京報導)近兩三年,東京房價居高不下,從去年下半年到今年3月,銀行等金融機關面向東京房地產的貸款開始收緊。日本房地產投資顧問土居亮規在ZUU online新聞網撰文分析東京房地產和金融機關的動向時表示:「今後收益性不明朗的物業很難從銀行申請到房貸。」

東京房價居高不下的原因

東京為籌備「2020東京奧運」,開始了一系列的基建高潮,除了基礎設施、住宿、賓館外,以滿足節約遺產繼承稅的高檔住房也如雨後春筍,在各優良地段拔地而起,諸多因素助推了東京房價飆升。

日本於2015年1月1日,對遺產繼承稅實施所謂的「縮小繼承稅的基本扣除金額」措施。根據措施,與同價值的現金資產繼承相比,日本房地產的繼承稅相對便宜很多。該措施推出後,東京的房地產市場很快火了起來,給本來就在飆升的東京房價火上澆油。

在此基礎上,因2016年日本中央銀行實施了負利率的金融政策,直接導致房貸利息進一步下降,再次給東京樓市鼓風,加大火勢。為了吸引日本房地產投資客,不少日本房地產推出了「不需首付款,每月以房租還房貸」等地產投資選項,這一招又帶進了不少對將來退休金持不安情緒的投資人群。上述諸多因素導致了東京房地產火爆升溫,帶來房價一路飆升的現狀。

2017年東京樓市行情走向如何?

東京房價居高不下的現狀不免讓人擔憂是否會引發樓市泡沫的崩潰。對不少投資客來說,會很敏感地想到上世紀90年代初泡沫經濟崩潰時的不堪往事。日本房地產投資顧問的土居亮規表示,一系列的房價上升,從東京以及周邊地區的日本房地產行情變化來看,已經亮起了「黃燈」。

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日本不動產滯銷,會降價嗎?

日本不動產房價持續居高不下,尤其東京房價更是持續攀高,因此日本不動產房價已超出了一般家庭的承受能力。根據數據顯示,日本不動產的各大開發商都已經累積了不少的房屋庫存量,但會因為庫存而導致房價開始回落嗎?專家表示,既使日本不動產都存在庫存壓力,但因為高收入層中仍有需求,所以要出現明顯的房價回落還有一段時間。


東京房價居高不下滯銷 會降價嗎

【大紀元2017年03月13日訊】(大紀元記者林楚舟日本東京報導)東京樓市近幾年持續攀高,已超出一般家庭的承受能力。統計顯示,東京房價已接近天頂,各大開發商都承受數目不小的庫存壓力,但房價是否回落,專家表示,目前在高收入層中仍有需求,出現明顯的房價回落還需要一段時間。

東京房價為何居高不下

最近幾年,在借助東京奧運會之火,東京房價真是「火」了。據日本不動產經濟研究所的統計,2016年東京圈(東京都、神奈川、埼玉、千葉)住房的平均價格飆升至5,490萬日元,5年中上漲了約1,000萬日元,已是上班族平均年薪的11倍左右。特別是東京都23區住房每坪(3.3平米)從2014年的288萬日元上升到332萬日元,2年內上漲了15%。

東京房價上漲的主要原因是建築工地人手短缺,人工成本上漲,同時「3.11東日本大地震」後的復興建設和東京奧運會的大型設施建設等造成建材和人工成本飆升,推高了房價,使一般家庭望「樓」興嘆。在此背景下,大型開發商重新定位了在東京開發住房的消費層,從一般家庭轉向了富有層,這一舉動也加劇了高端房的開發,進一步推高了東京房價。

據《東洋經濟》的報導,大型開發商的野村不動產近日在商業繁華地的銀座附近推出了7,500萬日元至2億日元以上的豪華公寓樓「Proud 銀座東」。通常以東京外圍為主要開發地的野村不動產首次在銀座這樣的繁華地段推出豪華公寓樓。並且,還相繼買下了相同地段的大片土地,計劃進行下一步的開發。

《東洋經濟》引述某開發商高層的見解稱「與幾年前相比,郊外、東京外圍的住房銷售已經不如從前了,已很難聽到開始售房後,馬上就賣完的佳訊了。」他表示,現在只有東京都心5區(千代田區、中央區、港區、新宿區、涉谷區),離車站步行10分以內的住房還很搶手。郊外住房如果不是在交通樞紐車站附近等條件,很少有人問津。這位開發商高層表示,很少涉足東京都心開發的野村不動產是看準一等地段還存在需求,所以改變策略,鎖定了銀座區域。

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東京奧運炒熱日本不動產

2020東京奧運炒熱周遭景氣 買房順勢當房東

隨著2020年東京奧運的逼近,日本不動產近期受到兩岸三地的投資客青睞,加上國家政經情勢穩定,使得近年來不少海外投資客選擇在日本置產,並計畫改造成民宿趁機賺取租金,專家也說,地段良好且藉由地緣關係優勢,確實有相當大的投資商機。

中信房屋總公司商仲部副理王藝樺表示,日本景氣近5年有回溫趨勢,由於東京奧運即將展開,不少外資投入市場進行基礎建設,興建多個競技場和選手村,而投資客早已嗅到未來商機,這場盛會將帶來龐大的人潮,人潮將帶來錢潮,這些遠道而來的選手家屬或旅客都需要住宿,因此日本不動產近期湧入兩岸三地的投資客,2020年的東京奧運成為主要誘因。

比起台灣的投報率1.5%起,日本投報率平均就有5.02%。不過王藝樺提醒,如果只租給別人建議選擇15年內的中古屋,並了解日本人的生活習慣去選擇物件,才不會血本無歸,以下整理出5要點:

一、 挑選合法性物件

了解當地法律,是否可做日租?是否可改建?才不會賺小賠大

二、 入手地段在地鐵站附近且離鬧區3站內的距離

日本首都東京為例,日本人喜歡選擇3站內物件,不僅住家可保持安靜又離商業區不遠,如果想藉由這次奧運賺取租金,則可依此規則選擇離奧運場館3站內的物件打造民宿

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日本房地產投資全知識

日本買房知識最全問答!你想知道的都在這!

2017年日本房地產越加火熱,隨著下一屆奧運會的到來,許多投資客紛紛的把目光投向了日本市場,但是網上也有很多對日本房地產的曲解,那麼下面小辰就為大家解答一些關於日本房地產的問題,讓大家更加了解日本房地產,謹慎投資,獲得理想收益!

第一

外國人可以在日本購買房產嗎?

答:日本現在並沒有禁止外國人取得日本房地產的法令及法規。而且我們外國買家享受和日本人完全一樣的待遇,不會像歐美額外徵收外國買家的投資稅。目前在日本購房採取產權登記原則,外國人可在日本購買不動產後可名義過戶,產權終身制,可世代相傳。

第二

外國買家所須的材料主要有哪些?

答:一般來說,需要居住國所屬的公證處認證,作為證明住所的材料。 ※公證書的內容(地址?姓名?出生年月?性別?印章等為必須記入項目)。然後需要護照,身份證原件,印章一枚。

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日本房地產看好大阪

日本房地產投資空間看好大阪

日本房地產在亞洲一直都受到投資客的關注,而且因為距離、文化等方面的關係,所以日本房地產也相當受到台灣投資客的青睞,投資日本房地產以亞洲國家為主要來源,其中華人的比例就高達90%以上了,台灣更是佔到其中的半數。

近幾年看起來,日本房地產不斷升溫、火熱,日本房地產即便是曾經走過失落的20年,但目前日本房地產依舊位居全球第二。隨著越來越接近的奧運效應、旅遊人數成長,以及海外資金以日圓作為避險貨幣湧進日本,日本房地產更是表現可期。

目前日本房地產整體還是以東京最熱,包括大阪在內的關西地區則居於第二,但是由於東京的房價越來越高,使得不少日本房地產投資客開始轉往投資大阪,讓大阪近期在日本房地產的表現越來越好,甚至日本出現了將大阪府下轄的大阪市及堺市合併升格為大阪都的構想,以更有利朝向國際大都市發展。


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日本不動產火熱

投資海外不動產已經是近年來國人投資的熱門選項 ,尤其在目前國內不動產的現況下,更讓海外不動產的業績蒸蒸日上

海外不動產投資的熱門市場從日本不動產、馬來西亞到柬埔寨都有,特別是日本不動產更是受到青睞,今年春節期間,不少人趁著日幣便宜都出國到日本旅遊,更有不少人是到日本旅遊兼準備投資日本不動產的。

日本隨著東京奧運、日幣貶值,加上旅遊業旺盛,讓整個日本不動產業興旺了起來,不少投資客都看準了這個時機點,紛紛出手日本不動產,已經讓日本不動產市場成為了賣方市場,現況已經是多組買方在搶購,通常很有可能猶豫了一下就買不到了。

日本不動產投資區域,除了較為熱門的東京、大阪外,新興受到海外投資客追求的日本不動產市場區域是關西的京都。

身為日本千年古都的京都,在去年意外變成日本不動產的投資熱點,台灣投資客也不少都搶進這塊新的日本不動產投資點,讓開發商開始搶奪京都的開發用地。

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日本房地產泡沫破滅後為何能社會穩定

徐梅:日本房地產泡沫破滅後為何能社會穩定

20世紀80年代中期以後,在美國的施壓下,日元被迫大幅度升值,給日本對外出口造成負面影響。為防止經濟下滑,日本政府多次下調官方利率。日元升值和寬鬆貨幣政策的背景,加上長期以來日本政府對銀行的過度保護、金融監管存在漏洞、信息披露制度不健全、銀行風險意識淡化等因素,大量資金被釋放出來,併流向了股市和房地產市場,推高了股價和地價,房地產泡沫逐漸形成。在短短几年的時間裡,東京的地價市值就上漲到相當於整個美國的地價,足見這一時期日本的地價飆升到近乎荒唐的地步。

然而,是泡沫終究會破滅,只不過當你身處泡沫之中時,常常會被浮躁和奢華所誘惑,從而迷失了方向,正如美國前聯邦儲備委員會主席格林斯潘所言,「只有當泡沫破滅後才會意識到它的存在。」1990年3月27日,大藏省發布了「金融機構不動產融資總量限制」的通知,開始對不動產融資進行限制,這一措施的實施後來被稱為日本房地產泡沫破滅的「引火擎」。隨後,日本各大銀行開始大幅度減少發放有關房地產的貸款規模,提高貸款利率,並開始徵收地價稅。這些措施對抑制房價上漲產生了效果,日本房地產泡沫走向破滅。1991年以後,日本幾大都市圈的地價開始明顯下跌,現在日本的住宅價格還不到泡沫時期的一半。

在20世紀80年代中期之前,日本沒有經歷過泡沫經濟,缺乏對泡沫經濟的認識和警惕性。戰後經濟上的巨大成功,又大大助長了日本的自信心,對於80年代後期的資產迅速膨脹,很多日本人形成錯覺,認為是「一個嶄新時代的到來」。

這也是為何在房地產泡沫時期日本政府和媒體一直沒有人公開表示過對泡沫破滅的擔憂,而民眾更多看到和聽到的是「土地升值」、「銀行不倒」、「三菱併購美國洛克菲勒中心」等令人鼓舞的消息。多數人也相信,日本強大的經濟實力、土地資源的稀缺性等會支撐「土地神話」的延續。

在這種沉醉的氛圍下,加上1990年6月日本房價開始出現拐點時,製造業設備投資、對外出口及國內銷售依然活躍,無論政府還是國民都沒有意識到房地產泡沫開始走向破滅,更沒有想到的是,日本經濟從此會進入「失去的二十年」。很多人認為,地價下跌只是暫時的,至少跌幅不會這麼大,銀行也是抱著這種希望而擱置已經出現的不良債權問題。支撐這一想法的理由除了對「土地升值」的信念外,還有一個是:日本是出口導向型經濟,在日元不斷升值的形勢下,為促進出口,政府會增發貨幣來拉低日元匯率。隨著日元對美元匯率逐步回歸,日本經濟就會保持穩定增長,房價也會隨之恢復,並存在上漲的可能。所以,在日本房地產泡沫破滅、地價下跌的初期,沒有多少人急著出售手中的房產,社會總體處於穩定的常態。

民眾對房地產市場從希望逐漸走向絕望的時候,日本整個社會也沒有出現大的波瀾和動盪

如果說泡沫破滅之初,日本國民在對房地產市場抱有回升的希望之中不斷消化地價下跌的事實,那麼,當1991年第2季度後日本實體經濟轉入蕭條、國內失業人數增加、國民持有的股票和房屋價值大大縮水、民眾對房地產市場從希望逐漸走向絕望的時候,日本整個社會也沒有出現大的波瀾和動盪,這其中有著深層次的原因。

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日本不動產能不能投資?

環球置業專家解密日本不動產能不能投資?

一般民眾熟知的投資方式除了股票就是房產,但近年來台灣不動《凍》產的蕭條已是眾所皆知,投資海外房產就成了另一個投資選項。而其中《日本》是國人最熟悉的國家之一,也是最多投資人想要了解的。

投資人常問的問題,如:日本房價會不會漲?還可以投資少子化及老年化的日本房地產嗎?日幣還會再貶值嗎?....等等,環球置業總經理林正章從經濟數據面簡單的分析:

日本房價

日本央行繼續推行量化寬鬆貨幣政策,勢將刺激泛濫的資金流入房地產市場,為樓價帶來支持。根據日本不動產經濟研究所《Real Estate Economic Institute Co., Ltd.》2月20日最新公佈的調查報告,1月份東京首都圈住宅大樓每戶平均售價較去年同月飆漲24.1%至6,911萬日圓,創25年7個月來新高紀錄。根據《日本經濟新聞》的報導,2016年底,房地產的貸出總額為70兆3,592億日元,是1970年3月以來的最高金額,約佔總貸出金額477兆9,094億日元的15%。由此亦可證明日本民眾亦貸款投資房市。根據日本《國土交通省》的統計及分析,其房價上漲原因被認為是2020東京奧運的大型都市開發以及訪日遊客激增,帶來土地需求上升,房地產開發急速升溫所致。

日幣匯率:

國際貨幣基金組織(IMF)前經濟學家任永力(Stephen Jen)表示,隨著2017美國聯準會(Fed)將持續升息,日圓兌美元在6個月內將會貶至120日圓,也是美元兌日圓能觸及的底線。低進高出是許多資本遊戲的不二法則,近年來日幣高低點間已相差近4成,就算還有貶值空間,目前也算是相對低點。

日本人口:

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計算日本房地產收益率

如何正確計算日本房地產的收益率

【大紀元2017年02月10日訊】(大紀元記者林楚舟日本東京報導)日本不斷放寬外國遊客的簽證門檻,相應的民宿等投資房在日本非常火爆,作為一般投資者來說,從房地產商得到投資房的收益率常看到8%、10%等誘人的投資利益,然而往往這樣的收益率都是「表面收益率」。下面介紹些日本投資房收益率的基礎常識供參考。

表面收益率

房地產出租的收益率的計算方法有「表面收益率」「實際收益率」兩種方式。

表面收益率是指,一年的房租收入除以房地產的購入價格。

即:表面收益率=1年的房租收入÷房地產購入價×100%

這裡需要注意的是,經營房地產時,除了主要的房租收入外,還需要考慮到管理費、更新費用、禮金、停車場費、押金等。需要考慮涉及所有收入和費用。一般來說,房地產商給出的收益率屬於這種沒有考慮諸費用的「表面收益率」。

實際收益率

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