看好日本房地產發展，跨國資金持續湧入日本。商仲統計，2017年外資投資日本不動產，占日本整體投資逾30%，創近十年新高。

以城市來看，東京跨境投資金額去年排名全球第五，僅次於紐約、倫敦、巴黎、香港，超越新加坡、上海、雪梨。

台灣投資人海外不動產投資熱潮自2012年至今，隨著國際情勢、政策、匯率變化，關注國家多次重新洗牌，但日本不動產始終穩居國人海外投資的首選地區。

不僅國人偏愛日本市場，日本穩定的經濟成長以及租金回報，也吸引各國投資人關注，去年日本大型不動產交易，外資投資金額即占日本不動產投資市場高達三成以上。

由於里約、倫敦與北京奧運過後，各主辦國的外國觀光客人數依然強勁成長趨勢，對於飯店與零售不動產帶來利多，因此隨2020年東京奧運接近，跨國投資人對日本不動產越來越關心，企業也積極布局。

Google日前即宣布東京總部將在2019年，由目前的六本木新城搬遷至東急集團澀谷開發案Shibuya Stream，將承租將近5萬平方公尺的辦公室，新總部面積將是現有總部的三倍，可容納一倍以上的員工。

投資日本房地產謹守 5 條件  立於不敗

投資日本房地產為近來趨勢，已故的「投資之神」邱永漢曾分析投資日本房地產的 5 個考量條件：一、靠近車站，非常方便的地方；二、購買時是住宅，但以後也可以當辦公室使用；三、所在位置的地名看起來要很高級，如代官山、六本木等；四、建築物看起來氣派；五、建設公司要有信譽。研究邱永漢投資近 40 年的戶田敦也認為，邱永漢的日本房地產投資術至今依然適用。

其中，邱永漢最重視的還是地點，曾說「買房第一看地點，第二看地點，第三還是看地點。不只是東京買房，到香港、北京、上海，哪裡都一樣。因為建築可以改建，地點卻永遠不會變。」不過，氣氛好指的不是鄉下地方那種幽靜，因為他也強調不投資沒人的地方，「人潮才會吸引錢潮；錢又會再滾錢」，郊外度假區的日本不動產或許很便宜，可是不好脫手。

日本房屋的維護費用偏高，這也是因為日本人相當重視屋況。戶田敦也指出，除了距離車站要近之外，管理狀況也是投資日本房地產時的重要考量。只要地點佳，屋況維持得好，屋齡其實不是太大障礙。

日本投資房產，還會牽涉到語言、交易習慣、經濟情勢等複雜因素。如果下定決心挑戰購買日本房地產，最好掌握放諸四海皆準的購屋原則，可以得心應手。

 <日本房地產風向球>

去年開始陸版「肥咖條款」《非居民金融帳戶涉稅信息調查辦法》正式實施，不少台商、台幹擔心被查稅，加上人民幣貶值，數兆資金蠢蠢欲動，已有大筆資金開始回流台灣，及台灣房地產及日本房地產成為資金最愛的避風港及「掃貨」標的，近期台商日本買房數量多了許多，且「出手更快，覺得滿意就付錢」。

現在日本房地產性價比很高，這些可能受到肥咖條款影響的台商或是富豪，將資金回流台灣配置在房地產或是日本房地產相對安全，同時還有保值、甚至增值的機會。日本房地產市場已經感受到這股台商資金回流帶動的效應，近期日本看屋、日本買房人次就增加了許多。

更有台商表示,在日本買房，更中國長假的時候，許多中國人也愛去日本購物，物件可以長租給大陸人經營日本民宿，可說是自住或是投資的好機會。

最新海外投資房地市場分析指出，暑期檔在台推出的海外房地產的銷售總金額約達500億元，其中，日本房地產投資市場穩定，台灣民眾因地緣關係偏愛選擇在日本置產，主要以收租獲利的投資型小公寓為主，在台灣打房政策影響及即將到來的東京奧運熱潮的催化，日本不動產投資正蓄勢待發！

日英及東協房產投資市場穩定

最新研究報告指出，受到中國大陸嚴控資金外流及外人買房課重稅雙重影響，大陸買家最愛的三大豪宅市場包括落杉磯、雪梨、多倫多，2017年上半年的交易量減少近兩成。每年7、8月出現的以中國買家為首的華人海外房地產投資熱潮，今年卻首度降溫。相對而言，香港、新加坡及台灣人偏愛的日本、英國及東協，投資情況穩定。

租金投報投資型市場維持穩定

台灣民眾熱愛投資海外房地產，中國買家主要是資產移轉、移民自住，而台灣民眾買房則主要追逐較高的投報績效，哪裡投資報酬好就投資那裡，目的不同，投資熱區也不一樣。 調查顯示，今年暑期檔仍以中國買家為主，投資百萬美元起跳的美、加、澳三國豪宅類房地產，由於陸政府嚴控資金外流，明顯大幅減少，但總價較低，訴求租金投報，以台灣民眾主要投資的日本、英國及東協市場則維持穩定。 今年不少業者為吸引投資人，推出免費招待出國考察現場、保證房租收益及保證回購等行銷活動，民眾除了聽業者解說外，也應請教專家深入了解買進及賣出成本、持有稅負成本、各種產權限制及出租物業管理，以免危害自身權益。

5個值得投資日本房地產的理由

1. 日本不動產市場經歷20年泡沫化，在過去3年由谷底反彈上揚，重新吸引國際投資人的眼光。
2. 日本房市景氣回穩，從2016年至今年初日圓匯率升幅不大，目前日幣對美元，大約在112-115元上下，在日圓匯率處於低檔期，是入場好時機。
3. 日本房地產發展成熟，外國人要置產無須加重印花稅、貸款等限制，相對於其他國家，想擁有東京房產較容易。
4. 成交買賣幅度成長最為迅速的是，東京都心精華三區，中央區、千代田區及港區一帶的自住型社區，而且東京的平均成交總價比台北市天母、大安區地段的新建案便宜一半！
5. 台灣到日本距離近，乾淨的環境及日本人友善禮貌的文化，投資、置產、自用皆宜。

• 以投資目的為主，三財方向格外重要：匯率財、租金財及地價財！
• 若著重增值空間，建議優先考量地域位置，例如港區中的優質3A地段，包括青山、麻布、赤坂等地的社區，保值性更加優越，又因鄰近市中心、國際使館，連帶周邊六本木之丘、台場與慶應大學等地利優勢環繞，生活機能便利，依據國土交通省的地價公示統計，港區住宅土地地價成長率每年都有6%左右。

• 了解自己的購屋需求並傾聽專業建議

  日本房地產投資的方案這麼多，該如何選擇最適合自己且安全有保障的方案呢？隨著赴日交通愈來愈便利，台北東京生活圈儼然已經成型，前往東京買房置產也相對變得比以前方便容易，如果你也想入場日本房地產，你一定要注意以下這幾點！ 在日本投資房地產和台灣最大的不同，就是稅費的計算收取和購屋流程，例如台灣的稅費大部分會在過戶時產生並繳交，而日本則是在交屋後才需陸續繳交各項稅費，加上有許多相關名目費用及細節需處理，都是客戶前往日本買房時最容易感到困惑的地方。有鑑於此，投資前可以多參加購屋說明會，由專業經紀人針對東京房市現況、購屋流程、不動產相關稅金及費用、貸款與租賃等進行詳細解說，幫助想到日本買房的客戶踏出穩健的第一步。  

  海外投資需實地走訪評估需求

  無論是投資或自住，都建議你一定要親自到東京實地看屋，實際了解物件的週邊環境及生活機能，例如和車站的距離近不近？附近是否有便利商店或超市？最近的醫院和學校在哪裡？是否位於山坡路或路衝？只要到現場確實走過一次，該地區及物件的優缺點都無所遁形。必須切切實實了解與熟悉當地狀況，才能更精準得評估確認自己對於房屋的需求，以確保買得安心合理。    

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東京地理位置優越，醫療資源、基礎設施、治安也都是名列前茅，是日本一個相當繁華的都市，因此也吸引了許多海外投資者在東京買房。

而東京的區域也是不小，在東京買房要買在哪個區域才值得呢？其實在東京買房和台灣差不多，黃金的地段通常都是依附著當地的地鐵站，今天就來討論東京日本房地產較為火熱的地帶：

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日本不動產購買流程

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日本房地產的投資者中，有一群專攻高層豪華公寓的族群，這群人的收入在同年齡中偏高，他們的投資方式為在財產狀況許可下先投資幾個高級高層公寓，待時機成熟後將之拋售，再買下更高級的公寓，幾次的循環後將可以買下原本財產所不能負擔的高級日本房地產公寓。

這種投資方式也引起了日本人不小的興趣，也有幾名人士接受採訪，他們也提供了幾樣投資日本房地產高級公寓的方法，以下為大家介紹：

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在東京買房有個很有趣的現象，那就是以東京車站為基準點，同樣的距離，西邊的房價會比東邊的高出許多，會造成這兩處的日本不動產房價落差，有人為也有自然因素，目前日本當地也積極的在開發車站以東半部的建設，希望能拉近兩邊日本不動產的房價價差。



那麼，究竟是什麼原因造成東京日本不動產東方與西方的價差呢？最大的原因就是「地勢」問題，東京西部多屬武藏野高台，地盤穩定；東部則屬低地，土壤液化風險高，日本的地震眾多，東京的高級住宅區也大多在地盤較穩的西部地區。