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日本房地產投資小知識
日本房地產現在算是非常火熱的地區,許多投資者都相當關注這個地區,也有不少初入門海外投資者的,也都有意投資日本房地產。
不過雖然日本房地產現在的聲勢看漲,但也不是隨便投資都可以獲利的,還是需要做足相當的功課,才不容易投資失誤,下面就介紹幾個日本房地產相關的投資小知識,給大家做個參考。
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日本房產投資你一定會用到的「小知識」
在日本購買房產,和中國國內買房產的情況是有所不同的,今天啟程君就給大家講講房產投資中你一定會用到的幾個小知識。
1、租金回報率(表面回報率和實際回報率)
表面回報率
年租金的收入÷房屋購入價格
NOI回報率(實際回報率)
年租金收入-雜費(維修費,管理費,稅金,保險金等)÷房屋購入價格
NOI是「Net Operating Income」的簡稱,是(收入利潤)減去各種雜費後的金額,用中文常用的說法,叫做凈營運收入。
注意:不要只關注回報率
日本房屋的回報率一般都會在5%--30%之間,絕大多數人都把回報率作為衡量房屋的唯一標準,然而需要注意的是,回報率高並不代表收益率高。
具體來說,熱鬧的地方房屋價格自然就比較高,回報率會適當降低。於是,很多人就會選擇偏遠地區的價格便宜回報率高的房屋,卻沒有考慮到偏遠地區的周邊設施缺乏和交通不便等弊端。願意住在偏遠地區的人畢竟不是很多,如果房屋租不出去空關的話,反而是損失。
所以,除了回報率的高低,還需要重視的是這個房屋所在區域的居民入住率。
2、買房賣房時的費用
購房時所產生的費用
a.房產取得稅
房產評估價額的2%
註:房產評估價額:政府對房產價值的判定備案價
b.登記許可稅
土地:徵稅標準額的1.5%住宅:徵稅標準額的2.0%
c.中介費
500萬日幣以上------交易額的3% + 6萬日幣+中介費的消費稅(8%)
房屋的固定稅金
a.固定資產稅(每年)
固定資產評價額的1.4%
b.都市計畫稅(每年)
固定資產評價額的0.3%
c.管理費(物業費),修善累積金(每月)
根據房屋的情況而定(以房屋介紹中價格為準)
d.租金管理費
每月房租的3%-5%
賣房時的費用(手續費;稅金)
a.房產販賣所得稅
b.中介手續費
500萬日幣以上------交易額的3% + 6萬日幣+中介費的消費稅(8%)
C.資產增值稅
5年內:(差價-支出)*30%
5年以上:(差價-支出)*15%
3、房地產交易的一般流程
a委託房地產中介機構介紹房地產
b簽訂銷售合同
c付款結算
註:(司法書士參與c和d的房地產登記)
d房地產過戶
4、房地產登記流程(交易合同簽訂之前或之後)
a.電話或郵件諮詢
b.當事人跟擔當司法書士約在事務所內具體商談(必要的時候需要翻譯在場)
c.進行關於名義變更的調查
d.跟房地產中介機構人員和有關人員洽談
e.通知必要資料及費用
f.結算,在有關登記資料上簽名、蓋章、支付費用
g.向法務局申請登記
h.登記完畢,給當事人發送資料
5、房地產權利登記的時候必備資料(個人)
在日本已經申請外國人登記的人
a.作為買方時
(用現金付款的時候)
外國人登錄證、外國人登記存根記載事項證明書(簽發後未經3個月的文件)、印章
(以貸款購買的時候)
外國人登錄證、外國人登記存根記載事項證明書(簽發後未經3個月的文件)印章、印章證明書(簽發後未經3個月的文件)
b.作為賣方時
預出售房地產的登記完畢權利書或者登記鑒定情報通知書、外國人登錄證、印章證明書(簽發後未經3個月的文件)、印章
b .沒有日本住址的外國人
a.作為買方時
宣誓書(記載以下內容,姓名、出生年月日、出生地、現住所、身份證號碼等的資料由中國國內公證人員認證的文件)、護照、印章
b.作為賣方時
預出售房地產的登記完畢權利書或者登記鑒定情報通知書、代替印章證明書的資料(由中國國內公證人員認證的公證書為印章證明書)、護照、印章
資料來源:ifun.com
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