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日本房地產貸款緊縮

地產專家:東京房地產投資貸款逐漸收緊

【大紀元2017年04月06日訊】(大紀元記者遊沛然日本東京報導)近兩三年,東京房價居高不下,從去年下半年到今年3月,銀行等金融機關面向東京房地產的貸款開始收緊。日本房地產投資顧問土居亮規在ZUU online新聞網撰文分析東京房地產和金融機關的動向時表示:「今後收益性不明朗的物業很難從銀行申請到房貸。」

東京房價居高不下的原因

東京為籌備「2020東京奧運」,開始了一系列的基建高潮,除了基礎設施、住宿、賓館外,以滿足節約遺產繼承稅的高檔住房也如雨後春筍,在各優良地段拔地而起,諸多因素助推了東京房價飆升。

日本於2015年1月1日,對遺產繼承稅實施所謂的「縮小繼承稅的基本扣除金額」措施。根據措施,與同價值的現金資產繼承相比,日本房地產的繼承稅相對便宜很多。該措施推出後,東京的房地產市場很快火了起來,給本來就在飆升的東京房價火上澆油。

在此基礎上,因2016年日本中央銀行實施了負利率的金融政策,直接導致房貸利息進一步下降,再次給東京樓市鼓風,加大火勢。為了吸引日本房地產投資客,不少日本房地產推出了「不需首付款,每月以房租還房貸」等地產投資選項,這一招又帶進了不少對將來退休金持不安情緒的投資人群。上述諸多因素導致了東京房地產火爆升溫,帶來房價一路飆升的現狀。

2017年東京樓市行情走向如何?

東京房價居高不下的現狀不免讓人擔憂是否會引發樓市泡沫的崩潰。對不少投資客來說,會很敏感地想到上世紀90年代初泡沫經濟崩潰時的不堪往事。日本房地產投資顧問的土居亮規表示,一系列的房價上升,從東京以及周邊地區的日本房地產行情變化來看,已經亮起了「黃燈」。

2017年1月下旬,不動產經濟研究所發表的「東京圈樓市行情變動」的統計數據顯示,2016年東京23區的新房銷售數量開始出現下降,比去年下降了1.5%。土居認為,統計顯示東京的房價進入了「價格飽和點」,他說:「日本房地產市場逐漸轉入價格和供需的飽和區,即使售出,也處於難有利潤或利潤不多的狀態。」這造成買房者和開發商都把目光轉向住房成本相對較低的東京周邊城市。實際上,去年東京23區之外的地區的新房銷售量比前年上升了9.2%。土居表示,這從另一方面表明東京樓市進入了價格調整階段,將迎來一個價格下降的局面,不過能明顯感受到下降還需要一段時間。

基於前車之鑑 金融機關開始微調整

土居亮規表示,面對高攀不下的房價恐引發樓市泡沫的風險,銀行等金融機關已有所「察覺」。他認為銀行很有可能會推出一系列「房貸擔保評價的新規程」。通常日本房地產的擔保計算有「土地價格擔保」和「收益擔保」兩種。

所謂的土地擔保就是只把土地價格作為擔保對象,土地上的建築物因隨時間流逝,價格會下跌,因此未被列為可用於擔保的對象。而「收益擔保」常見於出租房的投資等,即測算出租房的收益率,在此基礎上判斷房貸金額等。

土居表示,2017年之後,針對日本房地產投資的房貸,不少銀行制定了一項基本規則,即「房租不達到還貸金額的70-80%,將不予借貸。」這是基於90年代慘痛的泡沫經濟教訓的一種選擇,伴隨著這一房貸措施的實施,今後實際的房貸批准件數將下降,形成「房貸收縮」的現象。

土居表示有一點可以斷言,「今後收益性不明朗的日本房地產投資很難從銀行申請到房貸。」並且這種傾向將很快會蔓延到樓市中。同時,房貸管道變細也會影響到日本房地產的交易量,當然需求減少也很可能造成房價跌落。

土居認為通過這一調整,樓市會進入一段「安靜期」,不過,對於能申請到房貸的日本房地產從某種意義上講,其資產價值得到了銀行等金融機關的「認可」。土居同時也指出,東京樓市今後的走向存在諸多不明朗的因素,難以得出很快降溫的結論,還需要隨時關注。

責任編輯:盧勇

資料來源:大紀元

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