新宿Regno Sereno優質住宅 參與東京不動產賃市場良機
資料來源：信報
照片來源:旅旅日本
近來，香港人到日本買房的興趣愈來愈濃厚。要了解東京不動產，可從以下多方面解讀，包括「金融財經政策」、「日圓匯率」、「日本經濟復甦」、「2020年東京奧運」、「地區因素」、「日本物業特性（如永久土地產權、對外開放、成熟穩定及租賃市場）」等。
要了解一個地方的房地產項目是否值得投資，首先要了解其金融總體發展方向。安倍晉三在上台後推出三支箭金融財經政策，包括第一，日本央行無限「放水」，未來兩年增加買債規模一倍，促進銀行借貸。第二，是推出10.3萬億日圓的振興經濟方案。第三，將進行一系列經濟結構改革，如在東京等地建立經濟特區，吸引外資；提供公私合營基建設施兩倍；促進製造業整合和增加農業生產效率、開放電力市場、容許非處方藥物網上銷售等。藉着這些大膽的金融政策和具機動的財政政策，將積極刺激民間投資的增長。
日本經濟開始復甦
日圓近期疲軟持續低位徘徊，兌港元由13年11月的高位0.080，下跌至近期0.071，跌幅近一成。與此同時，日本股市近期表現則相當勇猛，向年初高位邁進，顯示日本經濟出現開始復甦的跡象。
2020年東京奧運帶來的機遇不容忽視，根據日本奧林匹克委員會試算的結果，2013年至2020年為止，東京奧運所產生的經濟效果為3兆日元（2264億港幣），並創造約20萬個就業機會。另一個有利日本經濟發展的因素是當地自2013年開始突破通縮的困局，物價開始上升。
5都心區最受關注
就地區而言，日本東京不動產5都心區（新宿區、千代田區、涉谷區、中央區及港區）最受關注。自2011年開始，東京不動產價值持續改善，及至2014年土地價值開始出現升幅，上升幅度超過3%，是升幅最大的地區之一。根據Tokyo Kantei資料顯示，2014年3月東京都心6區(千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區及涉谷區)二手樓面積70平方米(753平方呎)的平均價約57,220,000日元，按月上升0.7%，跟去年同期比較上升11.1%。
銷售方面，自2013年開始東京不動產銷售亦見顯著升幅。2014年3月東京都二手樓售出1,983間，跟2月比較增加20.9%，與去年3月比較增加6.1%。2014年第一季共售出4,938間，跟去年同期比較上升5.4%。其中有62間公寓的房價是超過 1億日元，跟2013年比較多了47.6%。東京不動產新屋銷售110間，較上月增加22.2%，但較去年減少30.4%，平均售價41,740,000 日元，較去年增加6.8%，房屋平均面積93.01平方米。
東京不動產出租率穩定有利投資
值得投資者注意的是，都心(5區及品川、目黑區)物業出租率長期維持93-95%的高水平，穩定的租務市場，有利長線投資。事實上，外國投資者選擇東京不動產時，主要基於3個因素，包括增長前景、法制穩定和流動性。東京不動產的建築質量水平甚高，在亞洲之中數一數二。加上人民素質普遍誠實，以東京不動產的房租收入作為投資工具安全性高。
根據2013年一份有關外國投資者的問卷調查，41.1%的受訪者表示會增加及輕微增加在日本的投資額，因7成人看好日本的短期經濟狀況、8成人看到東京不動產有實質改善、8成5的人預期東京不動產房價會持續上升。換言之，外國投資者會對東京不動產影響力預料會愈來愈大。
比較一些香港人投資熱門國家，例如日本、中國、英國（倫敦）和新加坡，日本房地產在政治安定程度、土地權利、外國人士限制、賃貸市場成熟度、流動性和租賃回報率皆相當理想，唯一較大的障礙是語言差異。目前，即使東京不動產黃金地段的樓價（例如新宿，澀谷，代代木等），僅為3000多元港幣1平方呎（三萬多元1平方米），普遍來說比起上海、北京、香港、台北等皆要低，價格較實際價值出現折讓。
以位處東京大都市新宿區核心地段的東京不動產優質住宅項目Regno Sereno為例，樓高24層，提供217戶開放式至3房單位，面積24.6-151.82平方米，同時提供60個停車位。項目毗鄰多個鐵路站出口，交通方便。步行2分鐘即達山手線新大久保站，前往主要商業區只需5-10分鐘。
由於鄰近商業中心區域，故此十分適合在東京都市上班的白領及家庭居住。其他生活配套包括新宿伊勢丹、京王百貨店、小田急百貨店，區內的幼稚園和中小學亦只需步行4-7分鐘即可到達。
Regno Sereno每個單位均有視訊連接大堂，大廈及停車場入口均使用磁卡出入，公共空間及停車場設有閉路電視，24小時保安及當值大堂經理，保安措施相當完善。另外，物業備有健身室，適合注重健康生活的都市人。由於項目具備眾多利好因素，目前物業已全數租出。換言之，買家可以即時賺取租金回報。
東京不動產具備利好因素
總括而言，日本房地產租賃市場成熟、回報率相當穩定。日本人口密度高、消費集中，入住率始終維持在90%以上，很適合租賃收益。此外，日本房地產從契約書的簽定、定金的支付、房屋的驗收、產權證件的取得、房產的出租、以及再出售等全過程都受到嚴密和系統化的監督，以保證投資人的合法權益。由於房屋全是精裝修，可免除裝修之苦，單位立即可以出租。房屋出租時不需要配備任何家具電器，而管理公司並會提供完善代租代管服務。綜合上述種種利好因素，進入日本東京房地產市場毋疑是值得考慮的方案。
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