環球置業專家解密日本不動產能不能投資？

一般民眾熟知的投資方式除了股票就是房產，但近年來台灣不動《凍》產的蕭條已是眾所皆知，投資海外房產就成了另一個投資選項。而其中《日本》是國人最熟悉的國家之一，也是最多投資人想要了解的。

投資人常問的問題，如：日本房價會不會漲？還可以投資少子化及老年化的日本房地產嗎？日幣還會再貶值嗎？....等等，環球置業總經理林正章從經濟數據面簡單的分析：

日本房價：

日本央行繼續推行量化寬鬆貨幣政策，勢將刺激泛濫的資金流入房地產市場，為樓價帶來支持。根據日本不動產經濟研究所《Real Estate Economic Institute Co., Ltd.》2月20日最新公佈的調查報告，1月份東京首都圈住宅大樓每戶平均售價較去年同月飆漲24.1%至6,911萬日圓，創25年7個月來新高紀錄。根據《日本經濟新聞》的報導，2016年底，房地產的貸出總額為70兆3,592億日元，是1970年3月以來的最高金額，約佔總貸出金額477兆9,094億日元的15%。由此亦可證明日本民眾亦貸款投資房市。根據日本《國土交通省》的統計及分析，其房價上漲原因被認為是2020東京奧運的大型都市開發以及訪日遊客激增，帶來土地需求上升，房地產開發急速升溫所致。

日幣匯率：

國際貨幣基金組織（IMF）前經濟學家任永力(Stephen Jen)表示，隨著2017美國聯準會（Fed）將持續升息，日圓兌美元在6個月內將會貶至120日圓，也是美元兌日圓能觸及的底線。低進高出是許多資本遊戲的不二法則，近年來日幣高低點間已相差近4成，就算還有貶值空間，目前也算是相對低點。

日本人口：

如何正確計算日本房地產的收益率

【大紀元2017年02月10日訊】（大紀元記者林楚舟日本東京報導）日本不斷放寬外國遊客的簽證門檻，相應的民宿等投資房在日本非常火爆，作為一般投資者來說，從房地產商得到投資房的收益率常看到8%、10%等誘人的投資利益，然而往往這樣的收益率都是「表面收益率」。下面介紹些日本投資房收益率的基礎常識供參考。

表面收益率

房地產出租的收益率的計算方法有「表面收益率」「實際收益率」兩種方式。

表面收益率是指，一年的房租收入除以房地產的購入價格。

即：表面收益率＝1年的房租收入÷房地產購入價×100％

這裡需要注意的是，經營房地產時，除了主要的房租收入外，還需要考慮到管理費、更新費用、禮金、停車場費、押金等。需要考慮涉及所有收入和費用。一般來說，房地產商給出的收益率屬於這種沒有考慮諸費用的「表面收益率」。

實際收益率

【大紀元2017年02月22日訊】（大紀元記者遊沛然日本東京報導）近期，日本建材和人工成本上升，公寓房價格大幅度上漲，新房銷量受重創，各開發商都面臨不同程度的庫存壓力。房地產業界人士表示，到今年年末各開發商都會展開各自的去庫存戰略，選擇這段時間購房的人，可以充分與開發商交涉房價。

開發商面臨不同程度的庫存

在日本房地產業界20多年，熟知房地產的廣告宣傳、銷售戰略的業界人士榊淳司撰文表示，住房庫存越發困擾各開發商。他說，每個月不少房地產諮詢公司都會統計出相關的房地產的銷量、價格等情報。但是，這些情報不一定就是房地產業界的真實情況。因為收集的房地產情報都是各房地產商自己申報的情報，不一定全面。

榊淳說：「房介銷售公司每月都有銷售目標，簽約率70%是業界判斷業績好壞的分水嶺。在實際銷售中，房介都會圍繞這個簽約率做調整。比如，高出的部分放到下月，不足的部分先從下月可能的業績中借用等。」

對日本稍有研究就知道，許多日本人有「依照居住地點，來評斷一個人」的觀念。日常相處可能不易感受，一旦要租房子的時候，就是體驗苦澀的機會了。

租房在台灣很輕鬆，日本就非常頭痛。痛得不只快腦殘，還附帶不想待在日本的被歧視感。 先不提手頭緊的朋友，就算經濟較寬裕，想要的房子也有可能就是不租給外國人，即使、在台灣再優秀、再有錢、審查資料再齊全也租不到，乾脆怒而直接購買，但這是特例。正常情況下，就只能乖乖等待願意收留自己的房子出現。

租房的人不知道就損失的事情：

日本租房子需要經過管理公司、保證公司、房東的三方面審核。只要有一方認為承租人「不合格」，即使明天就要流落街頭，也不會通融將房子出租。

通常「不合格」的標準：

管理公司：不願處理外國人的案子，因擔心審查文件較多，流程較花時間。

保證公司：電話審查時聽不懂日文，或存款數字不夠高。

房東：只想租給日本人或是服務單位有名、高薪的承租人。

　　日本不動產隨著許多的熱潮影響，讓房價有上漲趨勢，但是專家卻提出警告，給想前往投資日本不動產的民眾，原因就是日幣可能在貶。

　　目前日幣已來到了想對的低點，若是想去日本旅遊的遊客，隨時都可以買進日幣，但是對於日本不動產來說，這可是對投資者相當不利的消息，可能去年投資的日本不動產，因為日幣的貶值，可能已經虧了不少，雖然日本不動產的價格在拉抬，但隨著匯率影響，是否能夠達到一個平衡值，尚待市場的考驗。

日圓貶勢再起　小心赴日買房虧很大

好房網News記者羅力元／整理報導

新台幣兌美元近期強彈，日圓兌新台幣匯率走貶，哈日族搶進日圓風潮再起，至於赴日本置產的族群，恐怕仍需擔心手中房子出現大幅匯損。

新台幣強彈影響，日圓兌新台幣匯率走貶，哈日族搶進日圓風潮再起。（好房網News記者賈蓉／攝影）

《經濟日報》報導，匯銀人士表示，目前日圓兌新台幣匯價來到0.272左右，近期準備去日本旅遊者，現在日圓來到相對低點價位，隨時可以進場買進日圓。

房價狂飆、登25年高！東京住宅銷售陷衰退、創6年低

日本不動產經濟研究所(REEI、Real Estate Economic Institute)14日公佈調查報告指出，因房價狂飆，拖累2017年1月份日本東京首都圈住宅大樓新增銷售戶數較去年同月下滑7.4%至1,384戶、再度陷入萎縮，就歷年1月的情況來看、創6年來(2011年以來、1,372戶)新低水準。

1月份東京住宅大樓銷售契約率(指於銷售當月簽訂契約的戶數比重、即於當月實際賣出的戶數比重)為61.6%，較前月(2016年12月)的76.6%大減15.0個百分點，再度跌破顯示買氣好/壞界線的70%水準。

1月份東京首都圈住宅大樓每戶平均售價較去年同月飆漲24.1%至6,911萬日圓，創25年7個月來(1991年6月以來、6,946萬日圓)新高紀錄；每平方公尺單價飆增25.0%至97.6萬日圓。

不動產經濟研究所預估，2017年2月份東京首都圈住宅大樓新增銷售戶數料將為2,500戶左右，將較去年同月(2,237戶)大增約12%。

另外，不動產經濟研究所並同時公佈2017年1月份日本近畿地區住宅大樓新增銷售戶數較去年同月飆增55.3%至1,396戶，連續第7個月呈現增長，且銷售戶數為25年10個月來(1991年3月以來)首度超越東京首都圈；1月份近畿地區住宅大樓銷售契約率較前月上揚5.9個百分點至75.1%。

不動產經濟研究所並預估，2017年2月份近畿地區住宅大樓新增銷售戶數料將為1,500戶左右，將較去年同月(1,640戶)下滑約9%。

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　　由於日本國內外旅遊人數增加，使得購買商用日本不動產來經營民宿的投資客也增加了，雖然日本政府已放寬對民宿的限制，但也有許多原則需要注意，日本政府也針對民宿提出了監督機制，如果有想要購置日本不動產來投資民宿，可能需要多多注意這些消息了。

放寬住宅區設立民宿 日本擬設監督機制

【住展房屋網/綜合報導】為保障外國遊客在日本旅遊住宿的權益，日本政府計畫向國會提交新的民宿法案，內容中除提及民宿業者未來需向都道府縣（地方政府）申報，也明確規範經營民宿的商家或個人，有處理房客投訴的義務。此外，法案也限制民宿業者一年最多只可營業180天。

《共同社》報導指出，為因應日本國內外國遊客的增加，日本政府雖然在去年4月放寬《旅館業法》中對於民宿的限制，但因日本境內的住宅區原則上不能營業，對建物防火標準及確保疏散通道等安全規定也十分嚴格，導致無許可營業的民宿十分氾濫。為此，新法案不僅放寬了住宅區設立民宿的限制，更加入手續簡便的民宿申報制度，同時提出控管並監督民宿業者的機制。

除此之外，新法案也規範民宿業者或個人有進行最低限度衛生管理、製作住宿名單等義務。而當民宿業者不在家時，還需安排設施管理人員，且管理人員需於國土交通省登記，責任義務等同民宿業者。至於在網路經營民宿業務的仲介公司，則需向政府觀光廳登記，並有義務就合約內容進行說明。

不過，因為年營業天數的規定涉及現有住宿行業的經營狀況，因此引來包括酒店、旅館、房地產業等業者抗議。而日本國土交通省（相當於交通部和內政部）與厚生勞動省（掌管日本的醫療、勞動政策、社會保險、公積金等行政業務）也已聘請專家進行研討，預計在今年底前確立法案報告書。

房價高、東京住宅銷售量盪24年低；億圓豪宅驟減25%

MoneyDJ 新聞 2017-01-20 記者 蔡承啟 報導

日本不動產經濟研究所 (REEI、Real Estate Economic Institute)19 日公佈調查報告指出，2016 年日本東京首都圈住宅大樓新增銷售戶數年減 11.6% 至 3 萬 5,772 戶，連續第 3 年呈現萎縮，年銷售戶數跌破 4 萬戶為雷曼風暴爆發後的 2009 年以來首見、創下 24 年來(泡沫經濟崩壞後的 1992 年以來、當年為 2 萬 6,248 戶) 新低水準。

REEI 主任研究員松田忠司指出，「房價居高不下、導致購屋需求低迷」。

2016 年東京住宅大樓每戶平均售價為 5,490 萬日圓，雖較 2015 年的 5,518 萬日圓 (創 24 年來新高水準) 下滑 0.5%，4 年來首度呈現下滑，不過已連續第 3 年突破 5,000 萬日圓大關；其中，售價在 1 億日圓以上的「億圓豪宅」銷售量驟減 25.1% 至 1,265 戶。

REEI 預估，2017 年東京住宅大樓銷售戶數將年增 6.2% 至 3.8 萬戶，有望 4 年來首度呈現增長。

另外，2016 年近畿地區住宅大樓新增銷售戶數年減 1.3% 至 1 萬 8,676 戶，每戶平均售價上揚 3.5% 至 3,919 萬日圓。

2017 年近畿地區住宅銷售戶數預估將年增 1.7% 至 1.9 萬戶。

東京商用不動產價自高點鬆動回落

路透報導，做為日本房市指標的東京商用不動產，在面臨大量新辦公大樓供應，和白領人數下降減少需求，導致市場供過於求價格出現鬆動。外界認為東京商用不動產市場在去年達至高峰後將開始回落。

東京商用不動產市場在過去3年來大幅回升，除了受首相安倍的經濟政策刺激外，超低利率和東京房市在報酬與房貸成本等方面，都優於其他已發展國家房市而吸引投資人。

另外，日本企業重拾信心而增加辦公空間的使用，降低了東京辦公室空置率，也讓辦公室租金自2014年以來就持續攀升。

但專家和商用不動產業主都預期辦公室租金將從明年開始下滑，因為不斷有新辦公空間供應市場。

日本生命保險指出，雖然東京辦公室空間幾乎全被使用，但只要經濟轉弱，企業租戶就可能減少使用空間或搬到租金較便宜的地區。

一旦發生這現象，辦公大樓的業主就可能降低租金來因應。在大量辦公室空間供應下，勢必會影響供需之間的平衡。

住友三井信託估計在2018年到2020年東京奧運之間，東京會新增200萬平方米辦公室空間，相當於去年中東京總量的逾8％。

根據經營日本住宅、不動產情報網「SUUMO」等網站的公司Recruit所提供的資訊，針對關東圈（東京都・神奈川縣・埼玉縣・千葉縣・茨城縣）在住的20歲～49歲的男女約4,000人進行調查，每年發表「最想居住的日本地區排名」。

第6次調查的今年，王者「吉祥寺」落到第2名，而第1名「惠比壽」、第3名「橫濱」、第4名「武藏小杉」「自由之丘」等，位居上位的皆是較時尚的地區。可以說是歷年慣例了吧。

但是實際上訪問到居住在惠比壽及自由之丘的居民，「大家所說的時尚景點相當的多，但超市公園相對很少，不適合居住」等意見也是有的。對某個城市有憧憬「想要住住看」與實際上住過後「住這裡真是太好了」是有著微妙的差距的。

本次就來介紹日本東京首都圏中心住過之後覺得滿意的地方有哪些，並且加上網路上各種資訊評價，獨自選擇的日本城市排名給大家。

適合居住的條件是？

本次排名最重視的就是「交通便利性」「生活便利性」「居住舒適度」「地區發展性」4個項目。

・交通便利性：

是否能使用複數的路線、是否是快速車及急行車的停車站、至都心的交通方式是否便利？