想海外置產？ 先看看專家怎麼說

（中央社記者韋樞台北18日電）國際局勢動盪，面臨諸多不確定性，房地產專家認為，房地產具有穩定性，而且低利率促使資金尋求穩定的報酬，相對法規清楚、投資環境透明的美、英和日本房市仍是不錯的選擇。

2016年全球政經環境經歷英國公投脫歐、川普當選美國總統、美國聯準會升息等重大事件；2017年還要面對4月法國大選，以及9月德國大選，國際政治與經濟仍有許多不確定性，將影響台灣與國際不動產。

外商房仲第一太平戴維斯總經理邱奕平表示，川普當選美國總統，有可能推動貿易保護主義，將減緩區域自由貿易進展，影響出口型國家成長；同時川普將一改介入主義，轉為孤立主義和美國優先政策，把企業拉回美國設廠製造，也促使美元升值力道增強。

他說，川普能否帶領美國經濟起飛目前投資風險未定，美國資本市場難免會受到貿易保護和孤立主義的不確定因素影響；具固定收益、現金流的投資機會反受投資人青睞；積極性投資人可以考慮前進美國房市。

英國公投脫歐對全球影響，邱奕平分析，特別是股票、REITS(不動產證券化商品)波動，使得直接投資單一物件的意願上升；主要還是不動產具有穩定性，加上低利率誘使資金尋求穩定報酬的避風港。

他提醒，英國公投脫歐後，英鎊計價資產產值得關注，短期內英鎊和歐元貶值，投資人有機會搶在低點，相對優質的資產形同大拍賣，部分城市的房地資產價格未來仍有上行空間，長線投資價值浮現。

至於國人最夯的旅遊點日本，邱奕平指出，2015年訪日遊客1973萬人次，2016年前10月爆量到2011萬人次，年增23.3%，首次突破2000萬大關，估計2020年訪日遊客目標加倍，旅遊帶來的效益可讓都心移入人口及空間需求持續增加，日本政經相對穩定，房地產收益率及流動性佳，對收益型投資人是個穩健的選擇。

　　受到多方因素下，使得日本不動產可說是火熱到極點，許多投資客都紛紛前往投資東京買房投資，既使目前東京日本不動產的空房率依舊相當高，而且許多建商也持續在建構新屋，依舊抵擋不住這波熱潮。

　　會讓日本不動產如此火熱，可說是購房減稅的影響力最大，又因最近日本不動產的房價下滑，讓許多民眾及投資者都紛紛出手購屋，對於海外投資來說，目前東京買房還是有相當大的利潤空間存在。

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購房減稅政策助推東京火爆樓市

【大紀元2017年01月06日訊】（大紀元記者遊沛然日本東京報導）近日，日本的不動產經濟研究所對2017年東京樓市作出了公寓房將增加的預測。該研究所表示，停滯狀態的東京圈公寓房在2017年將再次轉入增加趨勢。分析認為儘管近年東京的閒置空房也在不斷增加，但日本推出的購房減稅政策使東京樓市依然火爆。

東京的閒置空房增多

東京的世田谷區位於東京的中心地帶，距離日本政府機關、東京站、新宿等商業繁華地的交通不足1小時，是日本的演藝界人士、公司社長等社會名流偏愛的居住地和購置房地產的候選地區。不過近年世田谷區的閒置空房有增多的現象，閒置空房占整個區域住房的12.8%，是東京23區中最高的。對此日本的J-CAST商業網站的採訪分析認為，交通方便的世田谷區是最早大力興建公寓樓的地區，不過，在廣大的區域內，擁有方便的電車車站卻並不多，大部分區域需要借助巴士。但是隨著東京人口的增加，近年新建公寓樓主要集中在交通方便的山手環狀線一帶，早期開發地帶出現了閒置空房增加的傾向。

此外，繼世田谷區之後閒置空房率高的地區分別是港區、千代田區、新宿區、文京區，這些地區普遍具有上流社會名流集中的印象。這些區域的新建公寓樓連年增多，遷入人口也是增長幅度大的地區。另一方面，目黑區、豐島區、練馬區、葛飾區的公寓閒置空房率卻很低，這些地區具有遷入人口增長幅度較小，新建公寓樓的數量也不多的特點。

　　日本不動產持續受到關注，在奧運、日幣貶值、觀光人數上升等因素下，日本不動產動向持續受到投資客的關注，而且需求也持續增加，讓人不得好好評估。

2017年01月10日15:03

渣打銀行今日舉行2017年投資展望，受惠日圓貶值，渣打財富管理處負責人傅敏儀開心大喊：「今年當然可以去日本玩！」她表示，日圓匯價可望再貶到120元至125元價位，貶值後有2大資產必須觀注買進。

傅敏儀表示，日股在安倍政府放貶日圓、且安倍執政聲望高地位不易捍動的情況下，還有上攻空間；另外，日本房地產在2020年東京奧運利多加持下不動產需求仍高，值得評估投資。

傅敏儀今表示，2016年黑天鵝滿天飛，但全球股、匯、債市逆風高飛，2017年投資密碼有「4、5、6」祕訣，有4大關鍵轉向、5分鐘內須看完的重點探索區域、6大資產類別值得值意。

傅敏儀表示，2017年投資重要課題是，學會跟黑天鵝共處，下周川普將正式上任，如果美國升息，投資者資金會回到美國，會是最近一個國際事件，2017年投資4大祕訣包括通膨緊縮轉向溫和通膨、貨幣寬鬆轉向財政刺激、貿易全球化轉向保護主義、美國領導全球轉向多國爭鋒。

至於若只有5分鐘，必看重點區域以美國、其他新興市場、亞洲（不含日本）、英國、歐元區與中國。

6大資產類別策略，以多元收益、美日股票、成熟市場高收益債、澳紐幣、原油商品可望落在每桶60-65美元、另類投資須抱全球宏觀策略和保險相近特性。

東京等大都市的公寓房投資火爆，成為牽引日本房地產市場的主力。（PIXTA）

【大紀元2016年12月26日訊】（大紀元記者游沛然日本東京報導）日本中央銀行（日銀）實施了約三年的零利率以及後期的負利率金融政策，其銀行資金的相當部分流入日本房地產市場，使日本樓市火爆升溫，特別是以東京為主的大都市，公寓房投資火爆，成為牽引日本房地產市場的主力。但近期的川普效應給日銀的負利率政策帶來壓力，被認為有可能提前結束日銀的負利率政策，從而影響到日本房地產市場的走向。

公寓房是牽引日本房地產的主力

2016年已只剩下數日，在此不妨回顧一下日本一年中房地產市場的動態行情。早前日本國土交通省發布了2016年7月份房地產價格指數。房地產價格指數是指將2010年的平均價格定為100，作為參考基準，然後其它時期的價格與其進行比較，來反映房價在不同時期的漲跌幅度。國土交通省的數據顯示，2016年7月的房地產價格指數為106.7，自2013年3月以來已連續41個月保持上升，其主要背景是安倍經濟學帶來日本經濟的復甦。

日本房地產市場，通常包括了公寓房、辦公樓、獨院住宅、住宅用地等方面。近年，房地產整體雖然在上升，但按分類來看，獨院住宅、住宅用地在2016年7月份的價格分別為99.0和96.8，幾乎持平，甚至略微下落，實際上與去年同期相比也是下降。

另一方面，公寓房的價格自2013年3月以來，表現出持續上漲的勢頭，2016年7月的指數為128.9，與去年同期相比也上漲了6.3%。可見公寓房是牽引日本房地產市場的主力。

日本房地產市場的地方差異

　　日本房地產在各地都引起相當大的迴響，不少海外房地產投資客現在都非常關注日本房地產的走向。

　　東京奧運、日幣走貶讓日本房地產再次受到投資客的青睞，除了東京等大都市原本就非常火熱，連鄰近地區的走向也看漲，讓日本房地產相當看好。

　　近來日本政府大打觀光，讓不少觀光相關產業連帶看好，日本房地產也一併受惠了。因為到日旅遊人數大增，讓旅館業相當火熱，不少投資客就看準這點，直接投資相關日本房地產，作為民宿旅館投資，根據調查分析，像這樣的短租報酬率相當高，所以吸引相當多的投資客投往旅館相關的日本房地產，也造就了投資日本房地產的另一個方向。

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短租投報率高　日本大阪行情看俏

記者葉佳華／台北報導

隨著旅遊風氣盛行，自由行、背包客越趨增加，日租民宅因彈性大，符合租屋者需求，不少屋主選擇以「短期出租」形式，藉此提高報酬率，根據亞太國際地產針對熱門投資城市進行投報率分析，其中，日本大阪的短租行情居於最佳，毛投報有11％。

　　自美國總統川普上任後，日本房地產大受影響，原本的負利率讓日本房地產投資升溫，但川普上任後，利率大漲，使得日本房地產添加了許多變數，雖然日銀將利率強押回負利率，但只要川普效應在全球持續產生影響，日本房地產也將有可能降溫，想要投資日本房地產，就必須持續觀察日本對川普效應的應對了。

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川普效應能影響日本房地產多久？ 大紀元報導，川普當選美國總統後金融市場出現大波瀾，之後還帶來日本金融市場的利率上升，波及到了日本中央銀行的負利率政策，給過熱的日本房地產增添變數。

川普效應「節外生枝」地引發利率上升，讓日銀有些措手不及，11 月 17 日，日銀政策性地強行把上升的利率壓回負利率，並強調「繼續維持負利率政策」。

但是川普效應能持續到何時備受關注，川普主張實施大規模基礎設施投資，以及大幅度消減法人稅等刺激經濟的政策被市場看好，很快扭轉了當初市場普遍認為川普當選會給市場帶來負面效應的看法，當天雖然出現全球股市暴跌的現象，但第二天就大幅度回升，並持續到現在。如果川普效應進一步擴展下去，勢必對日銀的負利率造成衝擊。如果日銀重新審定負利率政策，會使當前火爆的日本房地產市場有所降溫。

此外，日銀的短期經濟觀察調查統計公布日 12 月 14 日與美聯儲是否對美元加息的決定日都在同一天，其結果發表必將影響外匯市場和東京的股票市場，也會對日銀的負利率政策所有影響，需密切關注。

資料來源：鉅亨網

　　日本房地產<因離台灣較近，且台灣也相當喜愛日文化，在台灣房市持續不景氣的這個時候，許多投資人都轉往投資日本房地產了。

　　自東京奧運確定後，日本房地產就開始活絡了起來，整體房價都在看漲當中，就連日本國人也有開始投資日本房地產的動作了。

　　近期又因為美國總統川普的當選，讓日幣持續貶值，日本房地產更吸引了不少海外投資者的回籠，使得日本房地產出現了許久未見的活絡現象，未來將估計可能會有更多人持續投入日本房地產當中了。

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360億華人資本投進日本房市，你還在台灣當房奴？

在台灣房價逐漸趨於高點、並有下降趨勢的當下，台灣房地產慢慢不再具有強大的投資吸引力，而我們隔海相望的近鄰——日本，似乎正在成為海外投資者目光聚焦的投資熱地。事實上，在日本經濟正在經曆失去的二十年並努力跳出這一經濟低迷泥沼整體經濟環境之下，日本房地產業的確充斥著高投資回報率的亮點。

　　日本房地產因為受到東京奧運的關係，讓房價持續火熱，但是還是引起許多專家的質疑，擔心日本房地產會再發生泡沫化危機，但卻還是不減投資者的投資意願。

　　現在隨著美國總統的上任，導致日幣狂貶，又再將日本房地產推上另一波浪潮，近期所舉辦的日本房地產說明會也都持續吸引不少民眾前往了解。

　　除了新增的投資客之外，不少原本轉往投資其他海外房地產的投資客，也都慢慢地回籠了解日本房地產的狀況，可見這波日幣貶值幫日本房地產加分不少，如果原本在遲疑的民眾們，或許也可以趁這時機好好了解一下日本房地產。

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川普上台 日幣狂貶 日本不動產再受關注

近一個月日幣狂貶，購買價差達1成左右，日本投資說明會吸引不少民眾前往。(本業國際資產管理提供)

　　日本房地產熱門，不少海外房地產投資者都希望跟上這波熱潮，除了東京是日本房地產最熱門的地方，環繞東京其他的地區也都順勢被帶動了。

　　東京依舊是投資日本房地產的投資者最愛，畢竟東京的物件不容易跌，也容易轉手，除了東京熱潮不減之外，關西的需求量也開始成長了，這也顯示出投資日本房地產的客戶需求已經有開始轉變，不在只是投資熱門都市了。

　　隨著一些數據看起來，投資人依舊對日本房地產相當有信心，將可能會讓日本房地產房價持續上升，加上台灣房市的低迷，讓不少投資人更願意往日本房地產投資了。

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赴日置產逾百億，關西成投資亮點

【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】

日本東京與台灣地緣關係接近，名列亞洲最佳投資城市榜首，就投資人數及金額而言，是近年吸引國人前往海外投資房產的主要城市之一。根據日本信義統計2015年從台灣飛往日本看屋的客戶組數近1,300組，成交件數超過500件，平均每天成交1.3件，創下歷年新高，成立六年以來已增加9倍以上，加上日本寬鬆貨幣政策持續，足見赴日置產已逐漸成為投資重心。

　　日本房地產隨著東京奧運、美國總統改選、中國投資增多，幾項因素接連發生，使得日本房地產相當火熱，讓不少投資人都看好。

　　近期日幣貶值，也更讓不少人開始回籠日本房地產，加上不少台灣人的拋售，也讓整個日本房地產活絡了起來。

　　即使是這樣，也需要提醒投資人，投資海外房地產還是有相當的風險存在，投資前還是需要評估仔細。

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日圓貶值！投資客回籠，日本房產投資3現象

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】美國新總統川普，預計推出經濟刺激政策，不只加大通膨，也加速美國聯準會(Fed)升息的可能。川普當選美國新任總統至今，在全球市場上資金流向發生變化，考慮川普將擴大財政支出，美國長期利率出現上漲導致日圓貶值，除了在日本購物更超值外，過去一年受日圓升值而止步的日本不動產投資人，近日又逐漸回籠，近期而言，趁著這波日圓走弱正好把握機會進場。

本葉國際資產管理株式会社社長林彥宏分析，2016年日本投資人有幾個現象：