卓越東京日本房地產

引述《工商時報》

年初來全球金融市場很不平靜！受中國經濟放緩疑慮加深、加上國際油價持續探底，與地緣政治緊張急升，都促使資金再度流向日圓避險，也帶動日圓兌主要貨幣周四出現強升。

在避險買盤帶動，日圓兌美元周四盤中升破118大關至117.33價位，創下去年8月24日以來最高價位。今年4個交易日以來，日圓已兌美元升值2.25％。日圓兌歐元周四也曾勁升至126.8的當日高價；日圓兌英鎊走強至172.2價位，締造2014年10月以來最高水平。

加拿大皇家銀行全球外匯策略部門負責人柯爾（Adam Cole）表示，「日圓地位再度翻轉，成為市場的避險天堂選擇」。他表示中國經濟不見利多消息、加上中東緊張氣氛再起與北韓試爆氫彈等一連串負面新聞，都推升市場避險氣氛升溫，也使有避險貨幣之稱的日圓再度走強。(新聞連結)

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近2年來國內房市受政策影響，交易量大幅萎縮，對比國內房市的冷清，投資海外房地產卻是持續加溫，許多資金轉往海外房地產，如日本房地產。根據國內地產的問卷調查，台灣人投資海外房地產，金額在2000萬以下者比例占達8成，顯示台灣投資人對較易脫手的低總價產品青睞度最高，在最看好投資的國家則依序有馬來西亞房地產、日本房地產、柬埔寨房地產。

根據一份來自http://www.sumimachi-best30.com/ 的資料

顯示受喜好的日本房屋原因如下：         

１）交通的便利性               

２）街道魅力 ─週遭生活的便利性與街道景觀                    

３）物價便宜            

４）治安

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　日本房屋的穩定回報，吸引著中國投資人前往購買日本房屋，主要看準日本當地對高檔建築的日本房屋具有強勁的需求，以及赴日遊客的住宿需要。有中國企業主收購了一處原先作為公司宿舍的日本房屋，計劃投資2億日元將其改建成學生公寓。依華爾街日報的新聞報導，中投公司1月聯手仲量聯行旗下領盛投資以12億美元收購了東京的雅敘園商業綜合體。復興集團去年收購了兩座辦公建築，目前正考慮收購酒店。一般民眾若有意前往購買日本房屋正可參考日本人最想租屋地區的前4項來評估選擇投資的日本房屋物件，有不少赴日本購買日本房屋的投資人所看中的點即是交通的便利性，而根據評估的項目可知，日本房屋周遭生活的便利與街道景觀也是日本租屋人很重視的點。

引述新聞：【MoneyDJ 理財網】日本不動產價格走升、加上高殖利率誘因，吸引長期投資的主權基金等海外資金湧入，也帶動日本不動產交易火熱，不但外資收購額創新高，不少外資也逢高賣出、出售額也同創新高。
日經新聞20日報導，根據日本都市未來總合研究所公布的資料顯示，2015年1-9月期間，外資收購日本不動產的金額較去年同期飆增41%至7,065億日圓、出售額也飆增57%至7,877億日圓，收購額、出售額皆創下1996年有數據可供比較以來同期新高紀錄。
報導指出，就年間紀錄來看，目前外資收購日本不動產的史上最高紀錄為2014年的9,818億日圓、出售額為2013年的8,668億日圓，且因不動產交易大多會集中在年末，故預估今年(2015年)外資對日本不動產的收購額、出售額有望雙雙創新高。
據報導，截至9月為止，日本東京都心商辦租金已連21個月走揚，而東京商辦的殖利率和日本長期利率的差距達近3%，遠高於香港、新加玻的1%左右水準，高殖利率也吸引喜愛長期投資的主權基金、年金基金搶進日本不動產市場，而投資標的集中在租金看漲的大都市商辦。
據報導，中國主權基金中投(中國投資有限責任公司)於今年2月豪砸1,430億日圓收購東京著名地標建築「目黑雅敘園」、負責美國年金資金營運的香港投資公司也在7月砸下1,585億日圓在東京都內收購商辦等76件物件；另外，除了收購之外，在雷曼風暴爆發後、逢低買進的外資也搶搭日本不動產價格走揚順風車，獲利了結，其中國際知名對沖基金Elliott就在11月以253億日圓的價格出售於2011年購買的銀座商辦大樓，獲利高達120億日圓。
日經新聞8日報導，擁有約100兆日圓營運資金的全球最大主權財富基金「挪威政府養老基金」將開始投資日本不動產，該基金將在近期內於東京都內開設負責不動產投資業務的事務所，物色辦公大樓等商用不動產，且預估會在1-2年內展開收購，投資額可能將高達數千億日圓。

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日本投資房地產不僅是散戶個體的日本投資，從報導中也可以發現各國基金操作也喜歡操作日本房地產投資，尤其位於首都的東京不動產。散戶個體投資人比較多日本投資購買住宅，而報導內可看到基金有興趣的日本投資則是購買商辦，相較於新加坡與香港的商辦，日本東京不動產的報酬也較高，適合大型基金長期的日本投資，因此可說外資帶動了一波波日本投資東京不動產的熱潮。

新聞來源：中時電子報 2015-10-10

 陸客到日本不搶免治馬桶了，而是開始天價砸錢買房子！低迷多時的東京房地產近來頻頻出現「地王」，後來發現幕後黑手，都是中國投資客。

大陸「十一長假」從1日到7日，因日圓貶值、美妝醫藥品買氣與需求大增等因素，日本零售店熱鬧非凡，日媒統計發現，除了從2014年10月起成為免稅對象的化妝品外，服裝等也非常暢銷，部分日本百貨商場的免稅品銷售額更是達到去年同期的2倍   

日圓貶值 遊客買買買

陸客到日本搶貨，甚至出現了「爆買」這個專有名詞，從前陣子的免治馬桶、小學生書包，到日本製保險套外，多金「土豪們」當然無法就此滿足；彭博報導，日本KK住房株式會社社長Mitsuo Hashimoto透露，有不明身分大陸投資者，在8月時分別以6.9億日圓和6.8億日圓的價格，買下東京的兩棟新屋，此價格創下2004年以來東京新屋價格新高。

 過去會到日本買房地產，大多是台灣人，以房產仲介商日本東急麗邦為例，該公司面向海外的房產介紹件數，台灣客占7成以上，還有多家台灣房仲、銀行到日本插旗，特別是在東京獲得2020年奧運會舉辦權後，低迷多時的房地產受到鼓舞，所以從去年開始，就有不少專門為買日本房產的旅行團。

 過去組團者大多是台灣與香港的投資客，看上出租後每年的純收益率能達到4%到6%，比起1%到3%左右的台港兩地相比，投資報酬率較高。

 而中國大陸近期房地產也出現「漲不動」與高總價的問題，所以中國富豪從澳洲雪梨買到加拿大溫哥華後，也想在日本插旗。據日本不動產研究所測算，過去一年，至少有360億日圓的中國私人資本進入日本房地產市場，為此，不少房地產公司還增加精通中文的經紀人。

引述 【宜蘭新聞網】

馬來西亞房地產持續火熱，許多人難免擔心是否會有泡沫化危機。REI集團總執行長丹尼爾日前出席《2015第二屆馬來西亞產業展》時，在演講中表述他對馬國房地產充滿信心的立場。亞太國際地產趨勢研究處指出，馬來西亞房地產目前依舊需求未滿。依據數據推估，2014年完工的房產總量，在2020年時，仍將有330萬戶的房屋需求，柔佛、檳城、吉隆坡需求仍將大於供給，因此不會有泡沫化的危機。

丹尼爾並指出，依斯干達在未來20年內仍將獨領房地產風騷、成為發展的焦點，「因為新加坡人的需求很高，而且該區域仍會持續吸引投資者，因此依斯干達的發展指日可待！」丹尼爾認為，目前馬國房市發展的熱點就是檳城跟吉隆坡巴生谷流域。他強調，馬來西亞的經濟條件並沒有那麼差，他呼籲大馬國人應該要用數據檢視、評估馬來西亞的經濟實力，不要只聽信片面之詞，就對未來感到憂心。

 亞太國際地產專營馬來西亞房地產、澳洲房地產、英國房地產等多國不動產買賣服務。馬來西亞不動產服務：協助客戶於馬來西亞買房，包含吉隆坡房地產出團考察、吉隆坡買房、依斯干達特區出團考察、依斯干達買房、檳城房地產買賣。

亞太國際地產以四個唯一領先業界，提供

由於日本房屋的基期低，加上申奧成功、以及籌備建造3座賭場的利多題材，未來幾年日本房屋的好景仍可期待。日本政府為吸引外國人赴日投資購買日本房屋，在簽證與居留證上的規定也調整不少。

亞洲已開發的國家地區中，新加坡、香港都是房價飆漲之地，在日圓大幅貶值之際，日本房屋便成為吸引外國資金投入的標的，尤其首都東京買房更是搶手。文中可見日本房屋仲介業者將事業延伸海外開設辦事處，即是嗅到了亞洲其他國家投資人對日本房屋的高度興趣。在近年的日本房屋投資幾乎多來自台灣、中國大陸、香港，而購置日本房屋的選擇多注重地段、有地鐵、百貨、有商圈四大條件，其中東京買房、大阪買房是最符合此標準的二大城市。

台、陸、港投資客 搶進日本房產

引述《聯合報》    2015-10-05  編譯任中原

多年來一直跌跌不休的東京房價，在台灣、中國大陸及香港的投資人進場搶購的帶動下，現在已吹起「反攻」的號角。從東京市中心的公寓，到全日本各地的辦公大樓、連鎖便利店及滑雪、泡湯勝地，正逐步被來自亞洲的散戶投資客搶購一空。

日本從經濟泡沫後，房價已續下跌近四分之一個世紀。但2012年底安倍內閣主政後，日圓大幅貶值，加上對2020年東京奧運會的高度預期，大陸經濟成長減緩，以及香港、新加坡房價飆漲，使東京成為亞洲資金的天堂。

野村地產網社長最勝表示，「他們就像在買糖果一樣，速度超快。對亞洲投資人而言，目前的房價比安倍主政之前還便宜約20-30%」。該公司去年來自東亞投資人的房地產成交額達150億日圓，比2013年激增50%。

近日由台灣搜房網所做的統計顯示，日本投資房地產仍是受到台灣投資人的青睞。日本投資房地產的台灣人多半是有留學、商務派駐的經驗。由於日本當地年輕人考量工作變動等原因，不偏好購置房產，多是以承租的方式居住在都市，因此日本投資房地產以套房式的物件做長期出租，會是收益穩定的日本投資。已開發國家中，日本投資對台灣人來說距離近、方便前往，管理上容易的多，加上日本是台灣人最偏好的旅遊地區，日本投資房地產亦可做為自住使用。

《引用工商時報》

台灣搜房網冼敏婷表示，由於已開發國家在政治、經濟、人口、收入、交通等各方面條件相對開發中國家來得穩定許多，因此在購入房產後的租金收益及較能在短期內實現，未來轉賣的承接力道無虞。

以日本物件來說，今年投資門檻已上漲至450萬台幣左右。就台灣搜房網近三年交易件數已累積達1,500件以上，冼敏婷分析，投資英、美、日的客層多半有在當地留學或商務、觀光的相關經驗，置產目的以長期收租獲利為考量，因此物件多以都心的套房為主，粗估租金投報率的指標多落在8.5～10％。(原新聞連結)

香港上市開發商碧桂園進年積極搶進海外市場，2012年進入馬來西亞依斯甘達不動產市場於新山購地，打造一五星級質感社區。碧桂園金海灣是馬來西亞依斯甘達不動產中唯一擁有人造沙灘、私人遊艇碼頭、主題商店街與無邊際泳池之建案。

碧桂園是中國第六大地產開發商，也是最大的民營地產商(前五大階有國營企業色彩)，於中國廣東起家，2007年香港掛牌上市，成為港資企業，營運遍及全球各地。

碧桂園來台尋找代銷通路時，曾拜訪多家知名業者，最後決定與在馬來西亞有四年豐富聯銷經驗的亞太國際地產合作，由亞太國際地產獨家代理銷售馬來西亞依斯甘達不動產碧桂園金海灣建案，亞太國際地產對於馬來西亞依斯甘達不動產的市場相當熟悉，能夠提供客戶深入與專業的解說，並擁有成熟的銷售流程與服務，亞太國際地產在馬來西亞依斯甘達當地已成立了代租代管服務處，為加速海外投資人交屋速度，有10餘人專責處理，並找來3位台灣水電工班遠赴馬來西亞，24小時解決新屋的水電問題，方便投資人出租房屋，也避免語言不通的困擾。

碧桂園海外的布局除了馬來西亞依斯甘達不動產與吉隆坡不動產外，也已進軍澳洲雪梨房地產及印尼房地產，目前正與加拿大、越南等國家洽談中。

全球貨幣寬鬆之浪潮 流向日本不動產

安倍經濟使得日圓走貶、股價走高效應，大量的外資流向日本，尤其以投資日本不動產為主。日本經濟失落25年，相較於全球城市排名在前的地區來說，日本不動產價格和其它先進城市的價格差異，日本不動產價格便宜了一半以上。

現況來看，東京房屋、東京店面和東京商辦為主的日本不動產價格不斷上揚，顯示日本房屋的價值仍被低估，即使出現一些負面聲音，也無法抵擋這股東京買房的投資浪潮，日本投資成為日本不動產的房東仍是海外房地產的最佳投資選擇！

在匯率、利率雙低的政策，以及奧運題材發酵下，帶動日本國內、外資金流入日本不動產市場，東京都等核心城市仍是青年就業的首選地。根據日本總務省發布的人口遷移報告顯示，日本人口向東京周邊集中的趨勢呈現增加，東京首都圈移入人口超過10萬，連續19年呈現入超，東京成為人口集中湧入的城市。藉由日本總務省公布2013年住宅土地統計的調查而知，目前東京自有住宅率僅45.8％，即表示54.2％的民眾有租屋需求，日本不動產仍有成長空間。

泰國投資已是全球趨勢，海外房地產千萬別錯過！

今年底，東盟10國即成立東盟經濟共同體(AEC)，屆時東協十國無論是關稅或旅遊，將緊密結合在一起，現在即是進場泰國投資的好時機。

其中，泰國是東協五個發起國之一，在人口紅利、區域經濟加持下，各國對泰國投資資金瘋狂湧入，據統計模型推估，在泰國投資風氣盛行下，GDP將於15年後達7千100億美元！

台灣房價居高不下，除年輕人買不起房子外，許多投資客紛紛將眼光轉至泰國投資，根據泰國投資促進委員會統計資料，去年外國企業赴泰國投資總額折算為新台幣約九千八百多億元，成長了95%！外資入泰國投資的盛況，實在不容客投資客們小覷。

除了泛亞高速鐵路的建設，引領泰國投資風潮外，東南亞最高摩天大樓-super tower於曼谷動工興建，也連帶帶動了將泰國投資目標集中在曼谷房地產的趨勢。建接造成泰國投資旋風的super tower共有125層，預計高度將為615公尺，預期工期為6年。待建成後，可望成為泰國曼谷新地標，除為東協10國中最高的摩天大樓，於世界摩天大樓排行榜內，將一舉成為第3高的摩天大樓。